26 Mars 2019
Immobilier ancien : qu’apporte la loi Denormandie au régime Pinel ?
La Loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier dernier et vient compléter le dispositif Pinel déjà en place.
Elle vise à rénover les logements vétustes des centres-villes français par le biais d'un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs, dans l'idée d'améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.
À la différence de la loi Pinel, le "Denormandie" ne relève pas d'un zonage particulier, mais s'applique dans les centres-villes anciens où l'habitat s'est dégradé.
1 - Avantages/contraintes de la loi Denormandie
Avantages:
La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % de l’investissement. Elle varie en fonction de la durée de l’engagement de location pris par le propriétaire ( 6, 9 ou 12 ans ), de la même manière que pour la réduction d’impôt Pinel.
Néanmoins, le dispositif Denormandie pourra présenter une spécificité puisque l’assiette de la réduction d’impôt pourra différer de celle du dispositif Pinel.
En effet, la loi de finances 2019 précise qu’un décret d’application précisera la liste des travaux éligibles.
Contraintes:
De même que pour le dispositif Pinel:
- L’assiette de la réduction d’impôt ne peut dépasser 300.000 € et 5.500 € par m², comprenant le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et le coût des travaux, dans la limite de deux investissements par an et par contribuable ;
- Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique;
- La mise en location est subordonnée à des conditions de ressources du locataire ;
- La mise en location est également subordonnée à des plafonds de loyers.
Ces deux dernières conditions restent à être précisées, puisque, contrairement au dispositif Pinel, la loi de finances 2019 n’a pas établi de tableau indiquant les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Optimisation au titre des déficits fonciers :
Il est possible d’optimiser le dispositif Denormandie avec du déficit foncier, comme le dispositif Pinel.
Des réserves sont néanmoins à émettre concernant le Denormandie rénové dans la mesure où les travaux concernés n’ont pas encore été précisés par le décret et que le critère de dissociabilité sera difficile à respecter.
2 - Spécificité du dispositif Denormandie par rapport au régime Pinel :
Des travaux uniquement dans l'ancien.
La nouvelle réduction d’impôt Denormandie, contrairement au dispositif Pinel, n’a vocation à s’appliquer qu’à des travaux réalisés dans l’ancien (rénovation ou transformation en logements).
A cet égard, ces travaux doivent alors représenter au moins 25% du coût total de l’opération, ce qui constitue une contrainte supplémentaire par rapport au régime Pinel.
Néanmoins, le décret d’application n’étant pas encore adopté, les éventuelles exclusions relatives à la nature des travaux ne peuvent être identifiées et l’assiette de la réduction d’impôt ne peut être déterminée. En conséquence, l’effectivité de ce dispositif est retardée par l’absence de décret d’application.
Pinel ou Denormandie ?
Certaines communes pourront, une fois le décret d’application du dispositif Denormandie adopté, être éligibles à la fois à la réduction d’impôt Pinel et à la réduction d’impôt Denormandie.
Ces investissements pourront alors faire l’objet d’une option entre l’une ou l’autre. En tout état de cause, et dans le meilleur des cas, le régime Denormandie pourra être aussi intéressant que le régime Pinel, mais il pourra être moins avantageux pour l’investisseur si une partie des dépenses est exclue comme annoncé par la loi de finances. En cas d'option, il nous semble préférable d'opter pour le dispositif Pinel.
Notre analyse:
Les informations en notre possession nous permettent de définir les contours de ce nouveau dispositif "Denormandie", mais nous restons en attente du décret d'application pour nous positionner.
Plus d'informations sur le dispositif Denormandie :
Ce bulletin n’a qu’une vocation d’information générale non exhaustive et ne saurait constituer ou se substituer à un acte de conseil patrimonial.
Contactez-nous pour une étude de votre problématique particulière.
11 Mars 2019
La BCE repousse la hausse des taux
La Banque centrale européenne (BCE) a procédé jeudi dernier à un revirement dans la normalisation de sa politique monétaire, reportant la hausse de ses taux directeurs à l'année prochaine au plus tôt afin de contrer le ralentissement de la croissance au sein de la zone euro.
Dans un contexte de tensions commerciales et d'incertitudes liées au Brexit, la croissance au sein de la zone euro a sensiblement ralenti, contraignant la BCE à revoir plus amplement qu'attendu ses projets de normalisation.
"Le Conseil des gouverneurs s'attend désormais à ce que les taux directeurs de la BCE restent à leurs niveaux actuels au moins jusqu'à la fin 2019, et, en tout cas, aussi longtemps que nécessaire", déclare l'institution dans un communiqué publié à l'issue de sa deuxième réunion de politique monétaire de l'année.
Elle avait dit jusqu'à présent que ses taux directeurs demeureraient inchangés au moins jusqu'à la fin de l'été 2019.
Notre analyse:
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers devraient rester attractifs pour les prochains mois, ce qui ouvre une fenêtre inespérée pour les investisseurs.
